Calcolo estinzione anticipata del mutuo

Come usare il calcolatore

Il calcolatore confronta il tuo mutuo così com'è con lo stesso mutuo dopo un versamento extra di capitale. Per simulare un mutuo che stai già pagando:

1. Nella colonna Parametri Principali imposta prezzo dell'immobile e anticipo in modo che la voce "Importo del Mutuo Richiesto" corrisponda alla somma che la banca ti ha erogato.
2. Inserisci il tasso (TAN) e la durata del contratto originale, e come Data Inizio Mutuo il mese della prima rata.
3. Nella scheda Estinzione Parz. indica l'importo da versare e il mese del versamento, cioè il numero di rate già pagate in quel momento. Se hai pagato 5 anni di rate, il mese è 60.

Il risultato mostra la nuova rata, gli interessi totali prima e dopo, il risparmio e il nuovo piano di ammortamento rata per rata.

Cosa calcola, e cosa no

• Riduce la rata, non la durata. Dopo il versamento il calcolatore mantiene la scadenza originale e ricalcola una rata più bassa. È la modalità che molte banche applicano in automatico; alcune permettono in alternativa di tenere la rata e accorciare la durata, soluzione che fa risparmiare più interessi. Chiedi alla tua banca quali opzioni prevede il contratto.
• Vale per i mutui a tasso fisso. Con un tasso variabile il risparmio dipende dall'andamento futuro dei tassi, che non è prevedibile: per questo la scheda è disattivata se imposti il tasso variabile o un mutuo di ristrutturazione.
• Non applica penali. È il caso normale per i mutui recenti (vedi sotto). Se il tuo contratto ne prevede una, sottraila dal risparmio indicato.
• Considera il versamento dopo la rata del mese scelto. La rata di quel mese resta quella originale e la nuova rata parte dal mese successivo.

Esempio: 20.000 € versati dopo 5 anni

Mutuo di 150.000 € a 25 anni, tasso fisso 3,5%. La rata è di 750,94 € e gli interessi previsti sull'intera durata sono 75.280,61 €. Dopo 60 rate il debito residuo è di 129.480,61 €.

Versando 20.000 € in quel momento:

La rata scende di 116 € al mese per i 20 anni che restano.

Il momento conta più dell'importo

Con l'ammortamento alla francese gli interessi si pagano soprattutto nei primi anni, quindi lo stesso versamento rende molto di più se fatto presto. Sullo stesso mutuo dell'esempio, 20.000 € versati in momenti diversi:

Negli ultimi anni la rata scende molto, perché il versamento si distribuisce su poche rate, ma il risparmio reale sugli interessi è ridotto.

Penali: quando si pagano

Per i mutui stipulati dal 2 febbraio 2007 da persone fisiche per l'acquisto o la ristrutturazione di immobili destinati ad abitazione, o allo svolgimento della propria attività economica o professionale, la legge vieta qualsiasi penale o compenso per l'estinzione anticipata, totale o parziale (art. 120-ter del Testo Unico Bancario, che ha recepito il "decreto Bersani").

Per i mutui precedenti a quella data le penali possono esistere, ma sono limitate dall'accordo del 2007 tra ABI e associazioni dei consumatori. Negli altri casi, per esempio un mutuo intestato a una società, vale quanto scritto nel contratto.

Domande frequenti

Conviene estinguere il mutuo o investire la somma?

Dipende dal confronto tra il tasso del mutuo e il rendimento netto che puoi ottenere altrove con un rischio che accetti. Estinguere equivale a un rendimento certo pari al tasso del mutuo. Prima di versare, però, tieni da parte una riserva per le emergenze: il capitale rimborsato non torna disponibile.

L'estinzione parziale riduce le detrazioni fiscali?

Sì, in proporzione. Sul mutuo per l'abitazione principale si detrae il 19% degli interessi passivi, su un massimo di 4.000 € l'anno. Pagando meno interessi si detrae meno, quindi il risparmio netto è un po' inferiore a quello lordo indicato dal calcolatore.

C'è un importo minimo per l'estinzione parziale?

La legge non fissa un minimo, ma alcuni contratti lo prevedono, insieme a modalità precise per la richiesta. Verifica il contratto o chiedi alla banca prima di disporre il bonifico.

Come si richiede?

Con una comunicazione scritta alla banca, che indica l'importo e la data del versamento. La banca ricalcola il piano di ammortamento e te lo consegna aggiornato. Per l'estinzione totale si chiede prima il conteggio estintivo, cioè la cifra esatta da versare a una certa data.

Per approfondire

• Estinzione anticipata del mutuo: conviene davvero?
• Ammortamento alla francese: come leggere il piano di rimborso
• Calcolo surroga del mutuo: l'alternativa quando il problema è il tasso e non hai liquidità da versare.

I risultati sono simulazioni a scopo informativo e non sostituiscono il conteggio della banca.