Come usare il calcolatore
Il calcolatore confronta il tuo mutuo attuale con lo stesso mutuo trasferito a un tasso diverso. Per simulare un mutuo che stai già pagando:
- Nella colonna Parametri Principali imposta prezzo dell'immobile e anticipo in modo che la voce "Importo del Mutuo Richiesto" corrisponda alla somma che la banca ti ha erogato.
- Inserisci il tasso (TAN) e la durata del contratto originale, e come Data Inizio Mutuo il mese della prima rata.
- Nella scheda Surroga indica il mese della surroga, cioè il numero di rate già pagate quando avverrà il passaggio, e il nuovo tasso proposto dall'altra banca.
Il risultato mostra la nuova rata, gli interessi totali prima e dopo, il risparmio e il piano di ammortamento successivo alla surroga.
Cosa calcola, e cosa no
- Cambia solo il tasso. Il calcolatore trasferisce il debito residuo al nuovo tasso mantenendo la scadenza originale. Nella realtà con la surroga puoi anche allungare o accorciare la durata: una durata più lunga abbassa la rata ma aumenta gli interessi complessivi.
- Confronta tassi fissi. La scheda è disattivata se imposti un mutuo a tasso variabile o di ristrutturazione, perché il risultato dipenderebbe dall'andamento futuro dei tassi.
- Usa il TAN. Per confrontare due offerte reali guarda anche il TAEG, che include le spese ricorrenti come l'incasso rata e le polizze richieste dalla nuova banca.
- Se il nuovo tasso è più alto, il risultato diventa un costo aggiuntivo, evidenziato in rosso.
Esempio: dal 4% al 3% dopo 3 anni
Mutuo di 150.000 € a 25 anni, tasso fisso 4%. La rata è di 791,76 € e gli interessi previsti sull'intera durata sono 87.526,58 €. Dopo 36 rate il debito residuo è di 138.860,33 €.
Con una surroga al 3% in quel momento, a parità di scadenza:
| Prima | Dopo | |
|---|---|---|
| Rata mensile | 791,76 € | 719,15 € |
| Interessi totali | 87.526,58 € | 68.359,19 € |
| Risparmio sugli interessi | 19.167,39 € |
La rata scende di circa 73 € al mese per i 22 anni che restano.
Quanto deve scendere il tasso
Sullo stesso mutuo, sempre dopo 3 anni, il risparmio cambia molto in base al nuovo tasso:
| Nuovo tasso | Nuova rata | Interessi risparmiati |
|---|---|---|
| 3,75% | 773,23 € | 4.890,13 € |
| 3,50% | 754,96 € | 9.715,12 € |
| 3,00% | 719,15 € | 19.167,39 € |
Conta anche il momento. La stessa surroga al 3% fa risparmiare 9.461,33 € se fatta dopo 10 anni e 1.155,18 € dopo 20 anni: più il debito residuo è basso e la scadenza vicina, meno interessi restano da tagliare.
Quanto costa la surroga
Per il cliente la surroga è gratuita per legge (art. 120-quater del Testo Unico Bancario). La nuova banca non può addebitarti spese di istruttoria, perizia o notaio, e la vecchia banca non può applicare penali né opporsi al trasferimento. Non si paga di nuovo l'imposta sostitutiva.
Restano a tuo carico solo i costi che dipendono dalla nuova offerta, per esempio una polizza richiesta dalla banca o le spese di gestione del nuovo conto. Sono le voci che il TAEG mette in evidenza.
Tempi
La surroga deve concludersi entro 30 giorni lavorativi da quando la nuova banca chiede alla vecchia di avviare la procedura. In caso di ritardo, la banca originaria deve risarcirti con l'1% del valore del finanziamento per ogni mese o frazione di mese.
Domande frequenti
La nuova banca è obbligata ad accettare la surroga?
No. Il diritto alla portabilità vale nei confronti della banca attuale, che non può trattenerti. La nuova banca valuta reddito, storia creditizia e valore dell'immobile come per un nuovo mutuo, e può rifiutare.
Con la surroga posso ottenere liquidità in più?
No. Si trasferisce solo il debito residuo. Per aumentare l'importo serve una sostituzione del mutuo, che comporta un nuovo atto e nuove spese.
Surroga o rinegoziazione?
La rinegoziazione è un accordo con la banca attuale per modificare tasso o durata, senza notaio. Conviene chiederla prima: spesso una proposta di surroga già in mano è l'argomento che convince la banca a migliorare le condizioni.
Si perdono le detrazioni sugli interessi?
No. La detrazione del 19% sugli interessi del mutuo per l'abitazione principale continua anche dopo la surroga, riferita al debito residuo trasferito.
Quante volte si può fare?
La legge non pone limiti. In pratica una banca può essere meno disponibile verso chi ha già cambiato più volte.
Per approfondire
- Surroga del mutuo: come funziona e quando conviene
- TAEG vs TAN: qual è il vero costo del mutuo?
- Tasso fisso vs variabile
- Calcolo estinzione anticipata: se oltre a cambiare tasso vuoi anche ridurre il capitale.
I risultati sono simulazioni a scopo informativo e non sostituiscono le condizioni comunicate dalla banca.